V/ Arkitekt MAA Anders Barslund
Forside Om at bygge Skitser
1. DET FØRSTE MØDE
Arkitekten giver dine ideer vinger Alle vellykkede byggeprojekter begynder med en god idé. Det er denne idé, der skal bære projektet videre, og derfor er det helt afgørende, at du finder den rigtige fra starten. Arkitekter har en særlig evne til at se de muligheder, du ikke selv har fantasi til at forestille dig, og de kan tegne originale løsninger, der er skræddersyet specifikt til dine ønsker, din økonomi og stilen i dit hus. Arkitekter har sans for gode detaljer og blik for rumlige sammenhænge. Det betyder, at du får en større helhed i dit projekt, og at du får tænkt de store linjer igennem, så æstetik, form og funktion går op i en højere enhed. Det gør arkitekten for dig ved idémødet
Uanset hvor langt du er nået i dine forberedelser til det kommende byggeprojekt, er det en god idé at få kreativ sparring fra en arkitekt. Ofte skal der ikke mere end et par timers idémøde med en arkitekt til for at skabe klarhed over mulighederne.
Nyhedsbrev

Ved et idémøde vil arkitekten blandt andet:

• Hjælpe dig med at analysere og prioritere dine behov

• Vurdere de arkitektoniske muligheder i dit hus

• Komme med nye, kreative ideer og give feedback på dine egne

• Lave en realistisk vurdering af dit budget i forhold til dine ønsker

• Skabe overblik over tidsrammen

• Gennemgå reglerne for din ejendom i servitutter, lokalplan og tegninger

 

Udover den kreative sparring skal idémødet afklare, om der er forhold ved dit hus eller på grunden, som kolliderer med dine byggedrømme.

Det kan fx være bestemmelser i lokalplanen, der dikterer hvor meget du må udvide dit hus, samt hvilke farver og materialer, der er tilladt. Der kan også være begrænsninger i form af servitutter, dvs. særlige regler, der kun gælder for din matrikel. Det betyder, at der skal graves en masse dokumenter frem om ejendommen før mødet. Det kan arkitekten hjælpe dig med.

 

2. SKITSEFORSLAG
Arkitekten omsætter idéer til skitser Efter det indledende idémøde skal dine og arkitektens ideer omsættes til virkelighed – til rigtige tegninger. Tegningsmaterialet kaldes et skitseforslag, og det er arkitektens første konkrete udspil til dit byggeprojekt. Læs her hvordan arkitekten hjælper dig videre med dine byggedrømme.
Når du har fået et godt overblik over ideer og muligheder, er det tid til et virkelighedstjek: For kan alle dine ønsker om mere plads, bedre lysindfald og egen indgang til familiens teenager overhovedet blive til virkelighed, og har du råd til dem? Det får du et mere uddybende svar på i et skitseforslag. Skitseforslaget giver dig et foreløbigt indtryk af, hvordan dit hus kommer til at se ud, hvor meget det vil koste, og hvor lang tid det vil tage at føre din boligdrøm ud i livet. Husk at du hverken kan søge byggetilladelse eller bygge efter et skitseforslag. Hvad indeholder et skitseforslag? • Tegninger
Typisk indeholder skitseforslaget en grundplan, facadetegninger og rumlige skitser. De kan enten være tegnet med løs hånd, med lineal eller på en computer. • Økonomisk overslag
Arkitekten giver en vurdering af, hvad det vil koste at realisere projektet.

• Tidsplan

   Du får et realistisk overblik over, hvornår dit byggeprojekt kan stå færdigt

 

• Forslag til materialer og farver

Du får arkitektens bud på, hvilke materialer og gennemgående farver, der vil give dit byggeprojekt det flotteste udtryk og som passer bedst til stilen i dit hus.

 

• Undersøgelse af særlige forhold ved dit hus

Hvis der er særlige omstændigheder, der kræver afklaring – fx omkring jordbundsforhold eller bærende konstruktioner – vil arkitekten også gøre dette i forbindelse med skitseforslaget. Det kan fx være særlige ingeniørberegninger eller geotekniske analyser.

 

Hvad kan du bruge et skitseforslag til?

Udover at du får et konkret udspil, kan skitseforslaget også bruges rent praktisk til at bringe dig videre i processen.

 

Få finansieringen på plads

Med skitseforslaget i hånden og arkitektens økonomiske overslag kan du gå i banken og forhandle finansieringen af projektet på plads.

 

Få en forhåndsgodkendelse hos kommunen

Du kan bruge skitseforslaget til at tjekke, om dine byggeplaner konflikter med lokalplaner o. lign., så du kan nå at ændre projektet før du søger endeligt om en byggetilladelse.

 

3. MYNDIGHEDSPROJEKT
Arkitekten klarer paragraffer og papirarbejde Du skal overholde en lang række love og regler, når du bygger om eller til: Før du sætter byggeriet i gang, skal du have en byggetilladelse fra kommunen, og når byggeprojektet er afsluttet, skal du have tilladelse til at tage det i brug. Det kræver en hel del papirarbejde, som arkitekten kan ordne for dig. I de fleste tilfælde kan du ikke bare bygge til og om på huset, som det passer dig. Du skal spørge kommunen om lov først. Det kræver en del materiale at søge om byggetilladelse - og det er ikke et trin, du kan springe over, for uden tilladelse risikerer du, at byggeriet skal rives ned igen. Dokumenterne til en ansøgning om byggetilladelse kaldes et myndighedsprojekt. Men papirarbejdet slutter ikke her. Når du er færdig med at bygge, skal du igen aflevere en række dokumenter til kommunen for at færdigmelde byggeriet og få en såkaldt ibrugtagningstilladelse. Heldigvis behøver du ikke selv at finde vej i junglen af regler – det kan du overlade til arkitekten.

FØR DU BYGGER: Sådan skaffer arkitekten en byggetilladelse

 

1. Arkitekten undersøger, hvilke informationer din kommune skal bruge for at give dig en byggetilladelse. Kravene varierer fra kommune til kommune

2. Arkitekten udarbejder et såkaldt myndighedsprojekt, som er en detaljeret beskrivelse af byggeprojektet. Tegningerne fra det tidligere skitseforslag er nemlig ikke konkrete nok til at skaffe dig en byggetilladelse.

3. Arkitekten bruger myndighedsprojektet til at søge kommunen om byggetilladelse.

 

Med byggetilladelsen i hus er du klar til at starte byggeriet.

 

EFTER BYGGERIET ER FÆRDIGT: Sådan sikrer arkitekten lovligheden i dit byggeri

 

Arkitekten indsamler dokumentation for, at byggeriet overholder de gældende regler fx energikrav og bygningsreglement og sender det til kommunen.

 

Dit byggeri er nu færdigmeldt.

 

4. PROJEKTERING
Arkitekten laver arbejdstegninger Udførlige tegninger er det bedste værn mod byggesjusk og økonomiske overraskelser. I den såkaldte projekteringsfase bearbejder arkitekten dit projekt helt ned i detaljen – fra valg af fliser til placeringen af stikkontakter. Læs her, hvorfor det er vigtigt at have et detaljeret projektmateriale, når du bygger om og til. Arkitekter kalder det et hovedprojekt, men i virkeligheden er det en detaljeret beskrivelse af dit byggeprojekt med fx tegninger, energiberegninger, materiale- og arbejdsbeskrivelser samt tidsplan. Det grundige projektmateriale giver dig – og de håndværkere, der skal udføre byggeriet - overblik over projektet, og den sikrer, at I alle er enige om, hvad der skal udføres, hvordan det skal gøres og med hvilke materialer. Hvorfor har du brug for et hovedprojekt?
Du har først og fremmest brug for et hovedprojekt, når du skal indhente tilbud fra håndværkere. For jo mere præcist og detaljeret dit projekt er beskrevet, desto bedre et grundlag har håndværkerne, når de skal afgive tilbud på dit byggeri. Det betyder, at risikoen for ekstraregninger minimeres og at du nemmere kan
sammenligne de tilbud, som du får af håndværkerne. Et godt og udførligt projektmateriale er samtidig den bedste måde at forhindre hovsaløsninger og byggesjusk.

Hvad indeholder et hovedprojekt?

Indholdet i et hovedprojekt afhænger af byggeriets størrelse og kompleksitet. Men typisk vil der indgå følgende:

 

• Tegninger

Planer, snittegninger, og facadeopstalter med præcise mål. Der kan også være detaljetegninger, der viser, hvordan kritiske knudepunkter skal konstrueres.

• Bygge- og materialebeskrivelse Beskrivelse af de forhold, der ikke kan illustreres klart på tegningerne.

• Tidsplan

En plan over de forskellige faser i byggeprocessen.

• Statiske beregninger Beregninger fra en ingeniør, der dokumenterer konstruktionernes dimensioner og styrke.

• Varmetabsberegning

Lovgivningen stiller krav til boligers maksimale energiforbrug, og derfor skal du kunne redegøre boligens isoleringsevne.

• Udbudsbrev og tilbudsliste Udbudsbrevet er en præsentation af projektet til de håndværkere, der skal afgive tilbud. Tilbudslisten skal gøre det lettere at sammenligne tilbuddene.

 

6. BYGGERI
Arkitekten har snor i håndværkerne Når håndværkerne gør deres entré på byggepladsen, er der brug for overblik og myndigt lederskab. Arkitekten har den faglige ballast, det kræver at styre og kvalitetssikre dit byggeri. Læs her, hvilke opgaver du slipper for, når arkitekten tager sig af byggestyring og tilsyn i byggefasen. Det kræver is i maven at bygge. Det ved alle, der har været igennem et større byggeprojekt. Hvad gør du, når håndværkerne ringer midt i arbejdstiden og kræver hurtige svar på byggetekniske problemer og detaljer i dit byggeri, som du ikke har den fjerneste viden om? Og er du 100 % sikker på, at du kan gennemskue det, der foregår på byggepladsen? Gør håndværkerne det, de bliver betalt for? Skrider arbejdet frem, som det skal? Derfor kan det være en fordel for dig at lade en arkitekt styre og føre tilsyn med projektet. Hvad laver arkitekten i byggeprocessen?
Arkitekten kan påtage sig to forskellige roller: Som tilsynsfører eller byggeleder. Tilsynsfører
Som tilsynsfører besøger arkitekten byggepladsen løbende og tjekker kvaliteten af det udførte arbejde. Antallet af tilsyn afhænger af projektets størrelse og kompleksitet, men 4-8 tilsyn plejer at være tilstrækkeligt.
5. INDHENTNING AF TILBUD
Arkitekten hjælper med håndværkere og kontrakter På papiret står dit drømmeprojekt færdigt – nu er spørgsmålet, hvilke håndværkere der skal udføre opgaven og til hvilken pris. Med en arkitekt på sidelinjen får du nemmere ved at gennemskue håndværkernes tilbud og lave solide kontrakter, der holder byggeriet på sporet. Læs her hvordan. Er prisen rimelig?
Du er nået til at hyre dygtige, stabile håndværkere, der kan føre dit boligprojekt ud i livet. Men hvordan undgår du bare at vælge et tilfældigt navn i telefonbogen, og hvordan skal du vide, om prisen er rimelig? Det problem kan en arkitekt løse for dig.
Arkitekten ved hvad, det koster at bygge og kan i nogle tilfælde forhandle en bedre pris hjem Arkitekten tjekker afgivne tilbud for smuthuller og ”det med småt” Arkitekten hjælper dig med at indgå holdbare kontrakter med håndværkerne 
Hvordan hjælper arkitekten dig med at vælge de rette håndværkertilbud? Det bliver let at udpege det billigste tilbud Hvis du har haft en arkitekt til at udforme et udførligt projektmateriale, kan du høste fordelen nu. Håndværkerne afgiver nemlig tilbud ud fra den samme, præcise beskrivelse af projektet, og derfor bliver deres tilbud direkte sammenlignelige. Du kan derfor med sindsro vælge det billigste.

Arkitekt tjekker tilbud for smuthuller

Håndværkere kan indsætte forbehold i deres afgivne tilbud. De individuelle forbehold kan betyde, at du skal lægge ekstraregninger til tilbudssummen, men det kan være svært for dig at gennemskue, præcis hvor store ekstra udgifter forbeholdene kan medføre. Det kan arkitekten hjælpe dig med.

 

Arkitekten gennemgår dine håndværkerkontrakter
En aftale er ikke en aftale, før du har den på skrift! Derfor er det vigtigt, at du sikrer dit byggeri med solide håndværkerkontrakter inden byggeriet går i gang. Det kan arkitekten hjælpe dig med.

 

Hvad får du ud af at lade arkitekten stå for håndværkernes kontrakter?

• Du får et grundigt tjek af håndværkeraftalerne.

• Du slipper for at bekymre dig om evt. huller i kontrakten, eller om du har overset det med småt. Arkitekten sørger for at indgå klare aftaler, hvor det tydeligt fremgår, hvilket arbejde håndværkeren skal udføre og indenfor hvilken tidsfrist.

• Du undgår upræcise aftaler og misforståelser.
Uden klare, skriftlige aftaler opstår der hurtigt misforståelser mellem håndværkerne og dig som bygherre. Når du fx beder håndværkeren om at lægge gulv i din nye tilbygning, er det så underforstået, at han også leverer materialer, eller står du selv for det? Den slags er arkitekten vant til at holde styr på.

Byggeleder

Som byggeleder fører arkitekten ikke bare tilsyn; han koordinerer også de forskellige hold af håndværkere, afholder byggemøder og sørger for, at budget og tidsplan overholdes.

Som byggeleder indtager arkitekten en mere fremtrædende rolle, og den type byggeledelse vil typisk være relevant for dig, hvis du har valgt fagentreprise til dit projekt, så der skal holdes styr på mange forskellige håndværkere.

 

Hvorfor kan du ikke selv udføre tilsyn med dit byggeprojekt?

At føre tilsyn kræver mere end blot at kigge lidt til håndværkerne i ny og næ. Du skal vide, hvornår de afgørende øjeblikke opstår i processen, så du er på pletten til at tjekke kvaliteten, før byggeriet skrider videre. Du skal have erfaringen i at se, hvornår arbejdet er dårligt udført og den faglige autoritet til at stå fast på, at fejl bliver udbedret. Så selvom du måske arbejder med projektledelse i dit job og er vant til at lede og fordele arbejde, betyder det ikke nødvendigvis, at du også kan styre dit byggeprojekt.

Mangler

Ved en afleveringsforretning skelner man mellem væsentlige og uvæsentlige mangler. Er der væsentlige mangler eksempelvis et toilet, der ikke er monteret, skal du ikke acceptere arbejdet som afleveret. Så må håndværkeren arbejde videre indtil fejlen er rettet.
Er der kun uvæsentlige mangler i byggeriet, som fx mindre malerarbejde, kan du godt acceptere afleveringen og desuden fastslå en frist for udbedring af fejlene.

Hvorfor kan du ikke gøre det selv?
Du står stærkere med en professionel ved din side. Arkitekten ved, hvor skillelinjen ligger mellem væsentlige og uvæsentlige mangler, og han leverer modspil til entreprenør eller håndværkere, så du ikke bliver spist af med tom snak og hensigtserklæringer.

7. AFLEVERINGS- FORRETNING
Arkitekten tjekker byggeriet for fejl og mangler Når håndværkerne har forladt byggepladsen og de sidste regninger skal betales, er der brug for arkitektens autoritet og skarpe øjne. For har håndværkerne nu også leveret det stykke arbejde, som I aftalte? Arkitekten er din sikkerhed for, at fejl og mangler bliver opdaget, så du ikke betaler for noget, du ikke har fået. Det er afgørende, at du opdager fejl og mangler i dit byggeri, før du tager det i brug – ellers kan du få svært ved at bevise, at du ikke selv er skyld i skaderne. Derfor er det vigtigt, at du laver en såkaldt afleveringsforretning med håndværkerne ved byggeriets afslutning, hvor I gennemgår evt. mangler, og I aftaler, hvordan og hvor hurtigt de skal udbedres. Her kan arkitekten hjælpe dig med at sikre kvaliteten og levere modspil til håndværkerne. Det gør arkitekten
• Opdager fejl og mangler
• Vurderer, om fejl og mangler er så alvorlige, at du ikke skal acceptere arbejdet som afleveret.
• Hjælper dig med at fastsætte tidsfrister for rettelser af mindre fejl. • Prissætter manglerne, så du kan trække beløbet fra håndværkerens samlede regning og holde det tilbage, indtil manglerne er udbedret.
Abildgaardsvej 51, 2830 Virum/Sorgenfri, CVR: 29 73 32 36, send en mail til barch(at)barch.dk